Бул аналитикалык макала жеке ишкерлерге, турак жай жана коммерциялык кыймылсыз мүлк ээлерине, ижарачыларга, ижара берүүчүлөргө, бизнес өкүлдөрүнө жана башка кызыкдар тараптарга арналат.

Макаланы даярдоодо Кыргыз Республикасынын мыйзамдарынын ченемдери, өзгөчө Кыргыз Республикасынын Жарандык кодекси (1998-жылдын 5-январындагы №1 мыйзамы, 2025-жылдын 2-июлуна жана 2025-жылдын 28-октябрына чейинки өзгөртүүлөрдү эске алуу менен) колдонулган.

Макаланын автору: Марат Арыкбаев, Талас ИКБнын юрист-консультанты

Кеңеш алуу үчүн: +996 771 011 022


Киришүү

Келишим – ишкердик ишмердүүлүктөгү эң маанилүү укуктук инструменттердин бири. Бул өзгөчө ижара, жалдоо жана мүлктү пайдаланууга байланышкан башка келишимдерге тиешелүү.

Туура эмес түзүлгөн келишим соттук талаштарга, материалдык чыгымдарга жана тараптардын ортосундагы ишенимдин жоголушуна алып келиши мүмкүн.

Бул макалада кыймылсыз мүлктү ижаралоо жана жалдоо келишимдерин түзүүнүн өзгөчөлүктөрү, ошондой эле ишкерлер өзгөчө көңүл бурууга тийиш болгон маанилүү шарттар каралат.

Кыргыз Республикасынын Жарандык кодексинин 7-беренесинин 1-бөлүгүнө ылайык, жарандык укуктар жана милдеттер мыйзамдарда каралган негиздерден, ошондой эле мыйзамда түздөн-түз көрсөтүлбөсө да, жарандык мыйзамдардын жалпы принциптерине жана маанисине ылайык жарандык укуктарды жана милдеттерди жараткан жарандардын жана юридикалык жактардын аракеттеринен келип чыгат.

Ушуга ылайык, кыймылсыз мүлктү жалдоо жаатындагы жарандык укуктар жана милдеттер төмөнкү учурларда пайда болот:

  1. Мыйзамда каралган келишимдерден жана башка бүтүмдөрдөн, ошондой эле мыйзамда түздөн-түз каралбаганы менен ага каршы келбеген келишимдерден жана бүтүмдөрдөн.

Кыймылсыз мүлктү жалдоо жаатындагы укуктук мамилелер юридикалык жана жеке жактардын ортосунда түзүлгөн келишимдерден жана бүтүмдөрдөн келип чыккандыктан, бул жааттагы бүтүмдөрдү жөнгө салуучу жарандык мыйзамдардын нормаларын карап чыгуу зарыл.

Жарандык кодекстин 172-беренесине ылайык (Бүтүмдөрдүн түшүнүгү жана түрлөрү):

Бүтүм деп жарандардын жана юридикалык жактардын жарандык укуктарды жана милдеттерди белгилөөгө, өзгөртүүгө же токтотууга багытталган аракеттери түшүнүлөт.

Бүтүмдөр бир тараптуу, эки тараптуу же көп тараптуу болушу мүмкүн.

Бир тараптуу бүтүмдү жасоо үчүн мыйзамга же тараптардын макулдашуусуна ылайык бир тараптын эркин билдирүүсү жетиштүү болуп саналат.

Мындай бүтүм аны жасаган адам үчүн милдеттерди жаратат жана мыйзамда же тиешелүү макулдашууда каралган учурларда гана башка адамдар үчүн да милдеттерди жаратышы мүмкүн.

Келишим түзүү үчүн эки тараптын же үч жана андан көп тараптын макулдашылган эркин билдирүүсү талап кылынат.

Бир тараптуу бүтүмдөргө милдеттенмелер жана келишимдер жөнүндө жалпы жоболор колдонулат, эгерде бул мыйзамга же бүтүмдүн табиятына каршы келбесе.

Жарандык кодекстин 174-беренесине ылайык, бүтүмдөр оозеки же жазуу жүзүндө (жөнөкөй жазуу түрүндө же нотариалдык күбөлөндүрүү менен) түзүлүшү мүмкүн. Эгерде адамдын жүрүм-турумунан бүтүм түзүүгө болгон эрки айкын көрүнүп турса, мындай бүтүм да түзүлгөн болуп эсептелет.

Бүтүмдөрдүн формасы жана юридикалык күчү

Кыргыз Республикасынын Жарандык кодексинин 176-беренесине ылайык, жазуу жүзүндөгү бүтүм анын мазмунун чагылдырган жана бүтүм түзгөн адамдар же алардын ыйгарым укуктуу өкүлдөрү тарабынан кол коюлган документ аркылуу түзүлүүгө тийиш.

Жазуу жүзүндөгү бүтүм электрондук же башка техникалык каражаттар аркылуу да түзүлүшү мүмкүн. Мында бүтүмдүн мазмуну өзгөрүүсүз түрдө материалдык алып жүрүүчүдө сакталууга жана эркти билдирген адамды ишенимдүү аныктоого мүмкүнчүлүк болушу керек.

Эки тараптуу бүтүмдөр тараптар кол койгон документтерди алмашуу жолу менен да түзүлүшү мүмкүн.

Ден соолугунун мүмкүнчүлүгү чектелген жаран өз колу менен кол коюуга мүмкүнчүлүгү жок болсо, нотариалдык жактан күбөлөндүрүлгөн факсимилдик кол тамганы колдонууга укуктуу.

Эгерде жаран ден соолугунун абалына, оорууга же сабатсыздыкка байланыштуу өз алдынча кол кое албаса жана факсимилдик кол тамгасы жок болсо, анын өтүнүчү боюнча башка жаран кол кое алат. Мындай кол нотариус же ыйгарым укуктуу кызмат адамы тарабынан күбөлөндүрүлүшү керек.

Жарандык кодекстин 177-беренесине ылайык төмөнкү бүтүмдөр жөнөкөй жазуу жүзүндө түзүлүүгө тийиш:

  • Юридикалык жактардын ортосундагы бүтүмдөр;
  • Юридикалык жактар менен жарандардын ортосундагы бүтүмдөр;
  • Эсептик көрсөткүчтүн он эселенген өлчөмүнөн ашкан жарандардын ортосундагы бүтүмдөр;
  • Мыйзамда жазуу жүзүндөгү форма милдеттүү деп белгиленген башка бүтүмдөр.

Жарандык кодекстин 178-беренесине ылайык, жөнөкөй жазуу жүзүндөгү форманын сакталбашы талаш жаралган учурда тараптарды күбөлөрдүн көрсөтмөлөрүнө таянуу укугунан ажыратат. Бирок алар жазуу жүзүндөгү жана башка далилдерди келтирүүгө укуктуу.

Бүтүмдөрдүн жараксыздыгы

Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык төмөнкү учурларда бүтүмдөр сот тарабынан жараксыз деп табылышы мүмкүн:

  • Аракетке жөндөмсүз деп табылган адам түзгөн бүтүмдөр;
  • Он төрт жашка чыга элек балдар түзгөн бүтүмдөр;
  • Он төрттөн он сегиз жашка чейинки өспүрүмдөр мыйзамда каралган макулдуксуз түзгөн бүтүмдөр;
  • Аракетке жөндөмдүүлүгү чектелген жаран түзгөн бүтүмдөр;
  • Өз аракеттеринин маанисин түшүнө албаган адам түзгөн бүтүмдөр;
  • Алдоо, зордук-зомбулук, коркутуу же оор жагдайлардын таасири астында түзүлгөн бүтүмдөр;
  • Юридикалык жактын укук жөндөмдүүлүгүнүн чегинен чыккан бүтүмдөр;
  • Олуттуу жаңылыштык менен түзүлгөн бүтүмдөр.

Ижара жана мүлктүк жалдоо келишимдеринин негизги түрлөрү

Ижара келишими – бул ижара берүүчү белгилүү бир акы үчүн мүлктү ижарачыга убактылуу ээлик кылууга жана пайдаланууга берген келишим.

Турак жайды же турак эмес жайды жалдоо келишими – бул предмети батир, үй, кеңсе, кампа же башка кыймылсыз мүлк болгон ижара келишиминин өзгөчө түрү.

Мүлктүк жалдоо келишими боюнча жалдоочу тарап мүлктү белгилүү бир акы үчүн убактылуу пайдаланууга жана ээлик кылууга берет.

Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына ылайык төмөнкү объекттер мүлктүк жалдоого берилиши мүмкүн:

  • Жер тилкелери;
  • Жер казынасынын участоктору;
  • Өзүнчө жаратылыш объекттери;
  • Ишканалар жана мүлктүк комплекстер;
  • Имараттар жана курулмалар;
  • Жабдуулар;
  • Транспорт каражаттары;
  • Колдонуу процессинде табигый касиеттерин жоготпогон башка буюмдар.

Мүлктүк жалдоо келишими сөзсүз түрдө жазуу жүзүндө түзүлүүгө тийиш.

Кыймылсыз мүлк боюнча түзүлгөн келишимдин мөөнөтү үч жыл же андан көп болсо, ал милдеттүү түрдө мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш.

Эгерде келишим үч жылдан аз мөөнөткө түзүлсө, анда тараптардын биринин талабы боюнча мамлекеттик каттоо жүргүзүлөт.

Келишимдин предмети

Ижара келишиминин предмети болуп жарандык жүгүртүүдөн алынбаган ар кандай кыймылсыз мүлк саналат.

Көбүнчө ижарага төмөнкү объекттер берилет:

  • Имараттар;
  • Өндүрүштүк жайлар жана кампалар;
  • Турак үйлөр;
  • Батирлер;
  • Турак эмес жайлар (кеңселер, соода түйүндөрү, кампалар жана башкалар).

Келишимде төмөнкүлөр так көрсөтүлүшү зарыл:

  • Объекттин дареги;
  • Техникалык мүнөздөмөлөрү;
  • Кадастрдык номери (бар болсо);
  • Ижара берүүчүнүн менчик укугун ырастаган документтери.

Бул документтер кыймылсыз мүлк ижара берүүчүгө таандык экенин жана анын мындай келишим түзүүгө укуктуу экенин тастыктайт.

Келишимдин маанилүү шарттары

Келишим юридикалык күчкө ээ болушу үчүн төмөнкү маанилүү шарттарды камтууга тийиш.

Ижара мөөнөтү

Мүлктүк жалдоо келишими тараптар тарабынан белгиленген мөөнөткө түзүлөт.

Эгерде келишимде мөөнөт көрсөтүлбөсө, ал белгисиз мөөнөткө түзүлгөн болуп эсептелет.

Мындай учурда ар бир тарап келишимден баш тартууга укуктуу, бирок башка тарапка алдын ала билдирүүгө милдеттүү:

  • Кыймылдуу мүлк үчүн — бир ай мурда;
  • Кыймылсыз мүлк үчүн — үч ай мурда.

Тараптар башка мөөнөттү да белгилеши мүмкүн.

Мыйзам айрым мүлк түрлөрү үчүн максималдуу ижара мөөнөтүн белгилей алат. Эгер келишим мыйзамда көрсөтүлгөн мөөнөттөн узак мөөнөткө түзүлсө, ал мыйзамдагы максималдуу мөөнөткө барабар деп эсептелет.

Ижара акысы

Ижара акысы төмөнкүдөй белгилениши мүмкүн:

  • Кыргыз сому менен;
  • Чет өлкөлүк валюта менен;
  • Инфляция индексине байланыштуу;
  • Валюта курсунун өзгөрүүсүнө байланыштуу.

Төлөмдүн тартиби, шарттары жана мөөнөттөрү келишим менен аныкталат.

Ижара акысы төмөнкү формаларда белгилениши мүмкүн:

  • Туруктуу мезгилдүү төлөмдөр;
  • Бир жолку төлөм;
  • Мүлктү пайдалануудан алынган кирешенин же пайданын белгилүү бир бөлүгү;
  • Кызмат көрсөтүү аркылуу;
  • Белгилүү бир мүлктү берүү аркылуу;
  • Мүлктү жакшыртууга кеткен чыгымдарды жабуу аркылуу;
  • Тараптар макулдашкан башка формада.

Тараптар бир нече төлөм формаларын айкалыштырып колдонууга укуктуу.

Эгерде мыйзамда башкача каралбаса, ижара акысынын өлчөмү тараптардын макулдашуусу боюнча өзгөртүлүшү мүмкүн, бирок адатта жылына бир жолудан көп эмес.

Эгерде ижарачынын күнөөсү жок жагдайлардан улам мүлктүн абалы же аны пайдалануу шарттары олуттуу начарлап кетсе, ал ижара акысын азайтууну талап кылууга укуктуу.

Тараптардын укуктары жана милдеттери

Келишимде ар бир тараптын укуктары жана милдеттери так көрсөтүлүшү керек.

Айрыкча төмөнкү маселелер аныкталышы зарыл:

  • Учурдагы жана капиталдык оңдоого ким жооп берет;
  • Коммуналдык кызматтарды ким төлөйт;
  • Салыктарды жана жыйымдарды ким төлөйт;
  • Мүлктү тейлөө милдеттери;
  • Мүлккө келтирилген зыян үчүн жоопкерчилик;
  • Субижарага берүү мүмкүнчүлүгү.

Бардык милдеттенмелер келишимге жана мыйзам талаптарына ылайык өз убагында жана тийиштүү түрдө аткарылууга тийиш.

Келишимди аткарбагандыгы үчүн жоопкерчилик

Келишимде милдеттенмелер аткарылбаган же талаптагыдай аткарылбаган учурда жоопкерчилик чаралары көрсөтүлүшү керек:

  • Айып пулдар;
  • Туруксуздук төлөмдөрү (пеня);
  • Келтирилген чыгымдардын ордун толтуруу;
  • Келишимди бир тараптуу бузуу;
  • Мыйзамда же келишимде каралган башка чаралар.

Турак эмес кыймылсыз мүлктү ижаралоо: негизги өзгөчөлүктөрү

Турак эмес жайларды ижарага берүүдө мүлктүн укуктук абалына жана келишимге кол коюп жаткан адамдын ыйгарым укуктарына өзгөчө көңүл буруу зарыл.

Келишимге менчик ээсинин атынан аракеттенүүгө мыйзамдуу укугу бар адам кол коюуга тийиш. Бул жеке ишкер же юридикалык жак болушу мүмкүн.

Ижара келишимин түзүүдөн мурда ижарачы мүлккө болгон менчик укуктарын текшерүүгө тийиш. Кыргыз Республикасынын кыймылсыз мүлккө укуктарды каттоо жөнүндө мыйзамдарына ылайык, ижарачы мамлекеттик реестрден көчүрмө талап кылууга укуктуу.

Менчик укуктарын текшербөө үчүнчү жактардын дооматтарына, соттук талаштарга жана келишимдин токтотулушуна алып келиши мүмкүн.

Турак жайды жалдоо келишими

Турак жайды жалдоо келишими жашоо үчүн турак жайды пайдалануу максатында жеке жактар менен түзүлөт.

Эгерде мыйзамда башкача каралбаса, турак жай коммерциялык же ишкердик максаттарда пайдаланылбашы керек.

Мындай келишимде төмөнкү шарттар көрсөтүлүшү мүмкүн:

  • Жашоочулардын максималдуу саны;
  • Жашоо мөөнөтү;
  • Каттоо жана каттоодон чыгаруу тартиби;
  • Турак жайды пайдалануу эрежелери.

Эгерде турак жай бир нече менчик ээсине таандык болсо, аны ижарага берүү үчүн бардык менчик ээлеринин макулдугу талап кылынат.

Келишим шарттарын сактабаганда жаралуучу тобокелдиктер

Мыйзам талаптарын жана келишим шарттарын сактабоо олуттуу укуктук жана финансылык кесепеттерге алып келиши мүмкүн.

Эң кеңири таралган тобокелдиктер төмөнкүлөр:

Келишимдин жараксыз деп табылышы

Эгерде келишимде маанилүү шарттар көрсөтүлбөсө же мыйзам талаптарына жооп бербесе, ал жараксыз же түзүлбөгөн деп табылышы мүмкүн.

Ижара укуктарын жоготуу

Мамлекеттик каттоо талап кылынган учурда каттоо жүргүзүлбөсө, ижарачы белгилүү бир укуктарынан ажырашы мүмкүн, айрыкча мүлктүн ээси алмашкан учурда.

Административдик жоопкерчилик

Мыйзам талаптарын бузуу айып пулдарга жана башка административдик чараларга алып келиши мүмкүн.

Коммерциялык маалыматтын чыгып кетиши

Туура эмес түзүлгөн келишимдер купуя маалыматтарды жетиштүү деңгээлде коргой албай, алардын мыйзамсыз жайылышына шарт түзүшү мүмкүн.

Финансылык чыгымдар жана соттук талаштар

Так эмес же толук эмес жазылган шарттар көп учурда соттук териштирүүлөргө жана кошумча чыгымдарга алып келет.

Ишкерлер үчүн практикалык сунуштар

Тобокелдиктерди азайтуу жана укуктук коргоону камсыз кылуу үчүн төмөнкү сунуштарды кармануу зарыл.

Менчик укугун ырастоочу документтерди текшерүү

Келишим түзүүдөн мурда ижара берүүчүнүн мүлккө болгон укуктарын сөзсүз текшерүү керек.

Келишимди сөзсүз жазуу жүзүндө түзүү

Мыйзам оозеки келишимге жол берген учурларда да жазуу жүзүндөгү келишим тараптарды кыйла жакшы коргойт.

Мөөнөтүнөн мурда токтотуу жана форс-мажор шарттарын көрсөтүү

Келишимде келишимди мөөнөтүнөн мурда токтотуунун тартиби, форс-мажор жагдайлары жана талаштарды чечүү механизмдери так көрсөтүлүшү керек.

Укуктарды жана милдеттерди так бөлүштүрүү

Ар бир тараптын милдеттери жана жоопкерчилиги так аныкталышы зарыл.

Өзгөчө шарттарды деталдуу көрсөтүү

Эгерде келишим өзгөчө шарттарды камтыса, алар мүмкүн болушунча кеңири жана так баяндалышы керек.

Кесипкөй юристтерге кайрылуу

Стандарттуу үлгүлөр пайдалуу болгону менен, татаал бүтүмдөр үчүн квалификациялуу юристтин жардамы сунушталат.

Жыйынтык

Келишим — бул жөн гана формалдуулук эмес, ал тараптардын кызыкчылыктарын коргоочу маанилүү укуктук инструмент болуп саналат.

Туура түзүлгөн ижара же жалдоо келишими талаш-тартыштардын алдын алууга, финансылык тобокелдиктерди азайтууга жана мыйзам чегинде туруктуу бизнес жүргүзүүгө жардам берет.

Келишимдин шарттарына, мыйзам талаптарына жана тобокелдиктерди башкарууга кылдат мамиле кылуу ишкерлерге жана мүлк ээлерине ишенимдүү жана коопсуз өнөктөштүк мамилелерди түзүүгө мүмкүндүк берет.