Договорные правоотношения: ключевые особенности и условия при заключении договоров аренды и найма недвижимости.

Данная, аналитическая статья направлена на целевую аудиторию, состоящую из индивидуальных предпринимателей, собственников недвижимости (как жилого и нежилого фонда), арендаторов, арендодателей, представителей бизнеса и др. 

При составлении аналитической статьи и подборе материалов были использованы нормы либо отдельные нормативно-правовые акты из законодательства Кыргызской Республики, в частности Гражданский кодекс КР от 5 января 1998 года, за № 1 (В редакции Законов КР от 21 июля 1999 года, за № 83, по 2 июля 2025 года, за № 131, 28 октября 2025 года, за № 238), введённый в действие Законом КР от 5 января 1998 года, за № 2.

Автор статьи - Марат Арыкбаев, юрист-консультант ЦПП Талас.
Для получения консультации - 0771011022 

Введение

Договор — один из ключевых правовых инструментов в предпринимательской деятельности. Особенно это касается договоров аренды, найма и других форм имущественного использования. Неправильно составленный договор может повлечь за собой судебные споры, убытки и потерю доверия между сторонами.

В этой статье рассмотрим особенности заключения договоров аренды и найма недвижимости, а также ключевые условия, на которые предпринимателям важно обращать внимание.

Согласно части первой, статьи 7 ГК КР (Основания возникновения гражданских прав и обязанностей), Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности, или любые другие правоотношения (юридические, гражданские) в области найма недвижимости, возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

    Так как, правоотношения в области найма недвижимости (как жилого, так и не жилого фонда), между теми или иными сторонами (юридические либо физические лица) возникают из договоров и сделок, то в данной статье приведем нормы из гражданского законодательства, где предусмотрены нормы, регулирующие сделки. 

Согласно статьи 172 (Понятие и виды сделок) ГК КР.

  1. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
  2. Сделки могут быть односторонними и двух- или многосторонними (договоры).
  3. Односторонней считается сделка, для совершения которой, в соответствии с законодательством или соглашением сторон, необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
  4. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.
  5. Для совершения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
  6. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит законодательству, природе и существу сделки.

Согласно, статьи 174 (Форма сделок) ГК КР, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной), сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Так, согласно статьи 176 (Письменная форма сделки) ГК КР Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут быть предусмотрены специальные способы достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние сделки могут совершаться путем обмена документами, каждый из которых подписывается стороной, от которой он исходит (пункт 2 статьи 395 ГК КР).

Гражданин с ограниченными возможностями здоровья, который в силу физических недостатков не имеет возможности использовать собственноручную подпись, вправе заключить сделку в письменной форме с использованием нотариально удостоверенной факсимильной подписи, которая полностью заменяет собой собственноручную подпись гражданина.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться и не имеет факсимильной подписи, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Согласно, статье 177 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме) ГК КР, в простой письменной форме должны совершаться, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

  1. сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
  2. сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз размер расчетного показателя, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Также согласно, статьи 178 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Сделки также могут быть признаны судом недействительными, согласно нормам и основаниям, предусмотренным законодательством Кыргызской Республики, нормы о недействительности сделки предусматриваются согласно статьям 183 - 199 ГК КР: 

  • Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным;
  • Недействительность сделки, совершенной ребенком, не достигшим четырнадцати лет;
  • Недействительность сделки, совершенной ребенком в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
  • Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
  • Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значения своих действий;
  • Недействительность сделки, совершенной с использованием факсимильной подписи лица с ограниченными возможностями здоровья;
  • Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности;
  • Последствия ограничения полномочий на совершение сделки;
  • Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения;
  • Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Основные виды договоров аренды, имущественного найма:

  1. Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
  2. Договор найма жилого либо нежилого помещения, здания и др. — подвид аренды, где предметом является жилая либо нежилая недвижимость (например, квартира, здание, дом под офис, либо в целях проживания и др.).  

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно гражданскому законодательству КР, в имущественный наем могут быть переданы земельные участки, участки недр и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор имущественного найма должен быть заключен в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества (договор аренды недвижимости) подлежит обязательной государственной регистрации, если срок действия договора составляет три года и более.

Если договор заключен на срок менее чем три года, то его регистрация обязательна по требованию одной из сторон.


Предмет договора

Предметом договора может быть любое недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота. В случае с арендой — чаще всего это:

  • Здания;
  • Производственные помещения, склады и другое;
  • Жилые дома;
  • Жилые квартиры;
  • Нежилые помещения (офисы, склады, торговые точки);

Важно точно указать:

  • адрес объекта;
  • технические характеристики;
  • кадастровый номер (при наличии);
  • правоустанавливающие и правоудостверяющие документы арендодателя, что будет являться доказательством того что, недвижимость принадлежит ему и он вправе заключать сделки и договора.

Существенные условия договора

Чтобы договор имел юридическую силу, он должен включать следующие существенные условия:

  1. Срок аренды, имущественного найма:
    • Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.
    • Если срок имущественного найма в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме недвижимого имущества - за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок.
    • Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
    • Договор найма такого имущества, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
  2. Размер арендной платы:
    • Указывается в сомах или иностранной валюте;
    • Возможна привязка к индексу инфляции или курсу;
    • Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором имущественного найма.
    • Наемная плата устанавливается за все нанимаемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей;
    • Оплата может быть в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли полученных в результате использования нанятого имущества продукции, плодов или доходов, предоставления нанимателем определенных услуг, передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или в наем, возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества и др.;
    • Стороны могут предусматривать в договоре имущественного найма сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы оплаты;
    • Размеры платы за пользование имуществом могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества;
    • Если законом не предусмотрено иное, наниматель вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;
  3. Права и обязанности сторон:
    • В договоре аренды либо имущественного найма должны быть четко и ясно прописаны права и обязанности сторон договора, кто за что отвечает, так к примеру, кто отвечает за ремонт, коммунальные услуги, налоги и др.;
    • Возможность предоставления арендатором в субаренду и т.д.;
    • Обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленный срок в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми.
  4. Ответственность за неисполнение договора:
    • Штрафы, пени, одностороннее расторжение;

Аренда нежилой недвижимости, особенности: 

  • Должен быть подписан лицом, уполномоченным на это от имени собственника (юридического лица или ИП).
  • Проверка прав на имущество: арендатор вправе запросить выписку из госреестра (из Закона КР «О регистрации прав на недвижимость»).

Договор найма жилого помещения:

  • Заключается только с физическими лицами как нанимателями.
  • Жилое помещение не может использоваться для коммерческих целей, если иное не предусмотрено законом.
  • Может быть ограничен по количеству жильцов, сроку проживания.
  • Требуется согласие всех собственников при сдаче внаем.

Риски при несоблюдении условий:

  • Признание договора незаключённым
  • Утечка коммерческой информации
  • Административные штрафы
  • Потеря прав аренды при смене собственника, если договор не зарегистрирован.

Рекомендации предпринимателям:

  • Проверять правоустанавливающие документы на имущество;
  • Заключать договор только в письменной форме;
  • Прописывать условия досрочного расторжения и форс-мажора;
  • Тщательно прописывать права и обязанности сторон договора, а также ответственность сторон при нарушении обязательств по договору;
  • При наличии особенных условий, прописывать их детально; 
  • Использовать типовые формы, адаптированные под бизнес, либо составить индивидуально, под конкретную ситуацию и с особенными условиями;
  • Для заключения Договоров лучше обращаться к квалифицированным юристам.

Договор — не формальность, а правовой инструмент защиты интересов. Его грамотное составление поможет избежать споров, экономить ресурсы и вести бизнес законно.